房产挤泡沫 2012家居业需求尚在

Release time:2012-09-21 Browsing volume:1360
  【提要】 2011 年12 月16 日,资本市场上,上证指数跌到2164 点,成为2011 年以来的最低点,上证指数一举回到10 年前,市场一片萧杀凄凉。同日,“2011 中国衣柜行业十年盛典”在广州举行,在大家一致看空2012 年市场的时候,住建部政策研究中心主任秦虹的一席话,使与会人员眼前一亮:2012 年家居业仍大有作为!真的应了那句话,信心比黄金更重要。
  2012:交房将产生实质需求
  据了解,2011 年全国房地产销售面积1-11月份增长速度达到了8.5%,其中商品住房的销售面积同比增长速度达到了7.5%,也就是说从商品房的销售面积来看2011 年是一个正增长的年份而不是一个负增长的年份。
  2010 年全国40 个重点城市,商品住房的成交面积同比2009 年负增长,但是全国商品房的成交面积增长了8%。2011 年和2010 年面临同样的情况,2011 年47 个限购城市加起来商品面积同比是负增长了,但是非限购地区,2011 年商品住房的增长面积超过了10%。和2010 年同比,全国600 个城市中,限购和非限购城市的面积一起计算,2011年新建住房的成交面积是一个正增长的年份。新建住房80% 是预售制,就是说还没有交房,估计
  2011 年卖出的房子超过10 亿平方米,这10 亿平方米80% 是2012 年才交房的,人要住进去之后才会真正对家居产业产生实质性的影响。
  2011 年12 月23 日,秦虹在接受新华社采访时表示,根据粗略估算,2012 年保障房实际在建工程量有1800 万套左右,这包括2009 新开工的部分项目到2012 年就要竣工,2011 年新开工的1000 万套绝大多数到2012 年还在建。在出口受阻,其他投资不见起色的情况下,保障房建设将为家居市场注入新的活力。
  中央定调未来房地产
  刚刚结束的中央经济工作会议为未来房地产的政策定了一个很清晰的基调,中央经济工作会议对房地产政策有几句话:第一句话就是坚持房地产调控不动摇,第二个是促进房价合理回归,第三要增加普通商品住房的供应,第四要促进房地产业健康持续发展。
  坚持房地产调控不动摇秦虹认为,这几条都和房地产业的发展密切相关,首先来看怎么关于坚持房地产调控不动摇?当前房地产市场的变化体现在,投资投机性需求被挤出,价格出现了调整,价格的增速大大下降,这样市场的变化正是2011 年政府主动调整的结果。
  由于国家主动采取调控政策来抑制房地产盲目的拓展和发展,所以已经接近2 年的调控政策的效果在逐步的显现,坚持房地产调控政策不动摇就是巩固当前调控的成果,从眼前来看就是巩固调控政策已经达成的效果。从长期来看中国的房地产特别是住房市场,政策是不鼓励或者不支持把这个市场变成一个投资品的市场,也就是说要促进住宅市场逐步回归到以住为核心的产业层面。过去的10 年房地产业膨胀速度特别快,10 年内市场扩张了10 倍。在快速的扩张当中,特别是价格的快速上涨带来了大量的投资投机性需求,由于投机投资性的存在,他们对价格的高低不在乎,只在乎未来的上涨,所以反过来进一步推动了房价的上涨,加上地价上涨的需求推动,在缺乏财富积累和投资渠道的情况下,成为部分人投资的场所。政府抑制住宅市场的投资投机性需求是不会改变的,所以坚持房地产调控不动摇短期看是巩固调控成果,从长期来看就是要抑制住房的投资和投机,还原住房的居住本质。
  要促进房价的合理回归
  第二条中央还提出要促进房价的合理回归。秦虹认为,合理的回归有四个方面的促进。第一个要促进今后我国住房价格的水平在社会大众承受的范围之内,房价水平要使社会大众可以承受,而不是房价水平是社会上少数人承受,使房价和社会人的收入越来越近,而不是越来越远。第二个促进已经被炒房和投机推高的房价合理的回归。过去有一段时间,确实有一部分地区,有一部分楼盘是靠大量的投资投机推高房价,促进它合理的回归。第三个促进房价变动的幅度,有利于平衡各方的利益关系,房价涉及的面很多,既涉及到没有买房的人,也涉及到已经买房的人,既涉及到买房贷款,还涉及到一些以房地产为抵押品的产业贷款。第四个是促进地价和房价的同步调整,这个也应该是促进房地产合理回归的重要内容。
  增加普通商品房的供应
  第三点就是增加普通商品房的供应。秦虹认为,从短期来看,我们的供求关系经历了2009年-2010 年的供不应求,和2011 年的供大于求局面的变化,现在库存量还在增加阶段。为什么库存量还在增加阶段?因为2010 年全国商品房新开工的增长速度是过去的3 至4 倍,2010 年大干快上,快马加鞭新开工,2011 年国八条抑制房地产政策的实施,使房地产受到了影响,所以2011 年房地产的库存还在增加。开发企业出现了新的问题,现在开发企业首先过冬而不是家居企业。现在开发企业,不拿地,不开工,缓施工,在这样的情况下国务院果断地提出增加普通商品房的供应,这个是很有意义的,这个对家居产业也有意义,也就是说政府在抑制住房市场投资投机需求这个政策不变的情况下,政府又同时通过差别化的信贷和税收政策来鼓励普通商品住房的建设和购买,那么我们今后的产品的设计、家居产品的设计就要满足真正为自住的需求,对普通的功能商品住房,就是面积不大的产品提供功能性的产品,这个是值得思考的,也就是说今后的政策方式和趋势是抑制市场的投资投机需求,但是鼓励和支持包括自住和改善型的住房需求,同时要大力建保障性住房,这就要求我们的家居产品设计如何更精,如何更符合上游产品供应的定位,对下游产的设计、定位和开发是很有意义的。
  要促进房地产业健康发展
  中央经济工作会议提出要促进房地产业健康发展,这是符合中国房地产业发展的实际情况的。秦虹认为,尽管现在调整房地产,有一些开发企业比较悲观,对市场有不好的预期,但是客观来讲,中国目前的发展阶段,城镇化进程还在继续,消费升级远远没有结束。人们在之前50多年都是计划福利分房解决住房问题,中国房地产不过10 年的时间,在目前的发展阶段上仍然有空间。如果把中国的房地产市场和美国、欧洲、日本这些发达国家的房地产相比,最大的不同是中国的房地产市场到目前为止仍然还是一个以增量交易,就是新建住房交易为主的市场。而这些发达国家它们由于已经过了增量的发展阶段,他们的住房市场是以存量为主交易,美国去年住房交易卖了490 万套,90% 是二手房交易,新房占10%。中国还有8、9 亿平方米的新建住房交易,这个是非常容易理解的问题。所以中国的房地产市场还有空间。但是在今后的发展过程当中,政府希望房地产业能够稳健理性健康发展,不希望这个产业过快过多的透支发展的空间。所以我们大致可以判断过去的10 年房地产经历了快速膨胀粗放发展的阶段,未来房地产的发展空间仍然存在,但是发展的增长速度会放慢,会促进这个产业高质量地发展,使这个产业更加理性的发展,这个是促进房地产业持续快速发展的必然结果。
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